Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Принцип равновесия

, иногда называемый принципом сбалансированности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов – земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.

Принцип предельной доходности

гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определенной стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличение стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе устранимого физического и морального износа.

Принцип спроса и предложения

. Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно зависит от изменения величины спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения и спроса – экономической закономерности, связывающей объемы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения соответствующих зависимостей «предложение-цена» и «спрос-цена» определяется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объемы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный объем предложения совпадает с равновесным объемом спроса.

С принципом спроса и предложения тесно связан принцип конкуренции.

Принцип конкуренции

. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

Принцип соответствия

– стоимость объекта недвижимого имущества зависит от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или значительно не превысит этот уровень.

Другое по теме:

Основные операции, осуществляемые НБУ
Для обеспечения выполнения возложенных на него задач и функций Национальный банк, согласно ст.42 Закона "О Национальном банке Украины", осуществляет такие операции: 1. Предоставляет кредиты коммерческим банкам и другим финансово-кредитным учреждениям для поддержки ликвидности по ставке не ...

Нормативная база кредитования физических лиц в РФ
В России за последние годы был принят ряд базовых законов, заложивших основу правового регулирования кредитно-банковской деятельности. Это - Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс, Федеральные законы «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», «О банках и банковской дея ...

Сравнительный анализ глобальных и локальных систем денежных переводов
Следует подчеркнуть, что российские эксперты делят международные системы денежных переводов на глобальные, наглядным примером которых являются WU и MG, и на локальные, то есть те системы, которые имеют головной банк в России, например Anelik, Contact, Unistream и т.д. Если глобальные системы начали ...