Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тес существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключения о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы:

ü принцип полезности;

ü принцип замещения;

ü принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

ü принцип вклада;

ü принцип остаточной продуктивности земельного участка;

ü принцип равновесия;

ü принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

ü принцип спроса и предложения;

ü принцип соответствия; принцип конкуренции;

ü принцип изменения.

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования

недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования – основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий – и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее:

Другое по теме:

Обязательное пенсионное страхование
Проблема содержания граждан, утративших трудоспособность в связи с трудовой деятельностью, существовала во все времена. Их защиту в форме социальной помощи традиционно обеспечивали семья, сельская община, а для ремесленников - корпоративные структуры (цеха, гильдии и т. д.). Кроме того, в письменны ...

Структурные особенности современной банковской системы России и основные этапы ее развития
До 1987 года в России существовала одноуровневая банковская система, с переходом к рыночным отношениям возникла необходимость в ее изменении и переходе на качественно другой уровень. По данным различных литературных источников формирование современной банковской системы России прошло несколько этап ...

Анализ рыночной ситуации осуществления факторинговых услуг
Термин «факторинт» от английского - посредник, агент. Начало операциям факторинга положил созданный в Англии еще в XVII веке Дом факторов (House of Factors). В то время все крупные европейские торговые дома имели свои представительства в колониях - фактории. Их возглавляли факторы - торговые посред ...