Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

В качестве потока доходов используется чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом текущих операционных расходов и резерва на замещение, т.е. рассматривается поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Применение в расчетах величины чистого операционного дохода, позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости разных объектов имущества более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют переменную стоимость, поток доходов, которые получены в будущем, необходимо дисконтировать (привести к сегодняшнему дню), просуммировать и, кроме этого, учесть стоимость объекта при реверсии – возможной перепродажи в будущем.

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода – определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации при условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).

Величину коэффициента капитализации можно рассчитать тремя способами:

1) кумулятивным методом на основе суммирования безрисковой ставки дохода с компонентами, учитывающими величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;

2) исходя из анализа рыночных данных, т.е. делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их фактической продажи с последующим адекватным усреднением;

3) на основе требуемой ставки доходности (в качестве которой можно принять ставку дисконтирования) за вычетом темпа роста потока доходов.

Важной особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учета остаточной стоимости объекта в момент ее перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости объекта в будущем велика, то при расчете коэффициента капитализации необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован с учетом разного рода рисков.

Другое по теме:

Договор страхования и его роль как регулятора страховых отношений
страховой договор имущественный Договор страхования (согласно представленному в п. 1 ст. 929 ГК РФ) — это соглашение между страхователем и страховщиком о том, что страховщик обязуется при страховом случае произвести страховую выплату страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор с ...

Перспективы развития страхования имущества юридических лиц в России
В экономике России страхование прочно занимает место необходимого инструмента, обеспечивающего социально - экономическую стабильность и безопасность, развитие предпринимательства, эффективную защиту имущественных интересов граждан и организаций от природных, экономических, техногенных и других риск ...

Разработка должностных инструкций и положений
Несмотря на то, что в ТК РФ не содержится упоминания о должностной инструкции, она является важным документом, содержанием которого является не только трудовая функция работника, круг должностных обязанностей, пределы ответственности, но и квалификационные требования, предъявляемые к занимаемой дол ...