Основные направления дальнейшего развития ипотечного рынка РФ

Финансирование ипотеки в России пока осуществляется преимущественно за счет ресурсов банковской системы, что представляется не столь эффективным, учитывая ее низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики в кредитных ресурсах.

В этом плане 2011 г. ознаменовался несколькими значительными событиями с точки зрения развития механизмов финансирования ипотеки, наиболее яркими из которых являются размещение российскими банками (ВТБ и Городским ипотечным банком) ипотечных ценных бумаг на международном рынке капитала и регистрация ФСФР проспекта ипотечных ценных бумаг «ГПБ-Ипотека», осуществляемого в рамках Федерального закона № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», размещение которого на рынке запланировано до конца текущего года. Основные условия выпуска ипотечных облигаций представлены в таблице.

Эти события позволяют констатировать зарождение рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных российскими ипотечными активами, однако имеют разные значения и последствия для российской финансовой системы.

Выпуски ипотечных облигаций на международном рынке капитала, по сути, открыли зарубежным инвесторам, обладающим огромными и относительно дешевыми по российским меркам финансовыми ресурсами, доступ к российскому рынку ипотечного кредитования. Однако данный источник финансирования имеет и свои недостатки. Во-первых, его использование в значительной степени зависит от спекулятивных колебаний конъюнктуры на международных финансовых рынках, включая высоковолатильный валютный рынок. Во-вторых, данный финансовый инструмент, будучи ориентированным на международных инвесторов, в силу своей сложности и финансовых параметров не является привлекательным для большинства российских инвесторов, а следовательно, не способствует мобилизации внутренних ресурсов экономики РФ для развития ипотеки.

Размещение ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке, напротив, ориентировано на внутренний, пока еще относительно узкий и дорогой для эмитента, рынок. Тем не менее использование данного финансового инструмента в значительно меньшей степени зависит от колебаний конъюнктуры на международных финансовых рынках, позволяет привлечь дополнительные внутренние ресурсы финансовой системы РФ для развития ипотеки, а также способствует повышению стабильности российской финансовой системы посредством предложения инвесторам дополнительного инструмента для диверсификации рисков.

Несомненно, широкое использование этих инструментов финансирования ипотеки будет способствовать снижению ставок на рынке ипотечного кредитования и повышению доступности жилья для населения.

Если структура и параметры первых российских ипотечных ценных бумаг, размещаемых на международном рынке капитала, достаточно типичны для данного рынка и не требуют существенных комментариев, то структура ипотечных облигаций, выпускаемых «ГПБ-Ипотека» для внутреннего рынка в рамках российского законодательства, заслуживает отдельного внимания.

Наиболее важными факторами с точки зрения надежности ипотечных облигаций являются качество юридической структуры сделки, характеристики портфеля ипотечных кредитов, организация сервисного обслуживания секьюритизируемого портфеля и наличие в структуре сделки кредитного усиления. Именно на этих вопросах хочется остановиться подробнее.

1. Качество юридической структуры сделки

Юридическая структура выпуска облигаций с ипотечным покрытием в значительной степени определяется требованиями Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» Несмотря на относительную новизну и отдельные недоработки, данный закон (с учетом поправок, внесенных в него в течение последних 2 лет) в настоящий момент представляет собой весьма качественную юридическую основу для выпуска ипотечных облигаций, в значительной степени соответствующую основным международным стандартам, применимым к инструментам такого рода.

В частности, данный закон предусматривает, что выпуск облигаций с ипотечным покрытием может быть осуществлен специализированной компанией-эмитентом, представляющей собой российский аналог повсеместно используемых в международной практике компаний специального назначения (SPV). Это позволяет исключить риски инвесторов в ипотечные облигации, связанные с корпоративным управлением эмитента, и добиться для эмитента «удаленности от банкротства».

Другое по теме:

Зачёт взаимных требований
В сложной системе хозяйственных связей существует возможность появления встречных потоков движения товарно-материальных ценностей и услуг. Эта ситуация служит основой применения такой специфической формы безналичных расчетов как зачет взаимных требований, т.е. перечисление со счета одной организаци ...

Расчеты аккредитивами
Аккредитив представляет собой условное денежное обязательство, принимаемое банком (банком-эмитентом) по поручению плательщика, провести платежи в пользу получателя средств по предъявлении последним документов, соответствующим условиям аккредитива, или предоставить полномочия другому банку (исполняю ...

Кредитование малого и среднего бизнеса
В Республике Казахстан по состоянию на 1 января 2008 года всего зарегистрировано 985 496 субъектов малого предпринимательства (СМП), на 1 апреля 2008 года - 996379 СМП, на 1 июля 2008 года - 958116 СМП, что на 9,9% больше показателя прошлого года. Из динамики видно, что в 1 квартале текущего года н ...