Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном подходе

1) определяется рыночная стоимость участка земли;

2)рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства объекта недвижимости (здания или сооружения);

3) оценивается величина совокупного износа, т.е. износа всех трех видов;

4) производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного износа.

При применении затратного подхода участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины затрат) может производится тремя способами:

- на основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки с последующим пересчетом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен);

- путем расчета средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций);

- на основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового объекта.

При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются прямые и косвенные издержки, а так же предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно-складские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники безопасности и другие нормативные затраты, а так же прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).

Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик может рассчитывать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.

Другое по теме:

Цели деятельности и функции Центрального банка Российской Федерации
Центральный банк РФ (Банк России) является главным банком Российской Федерации. Он создан и действует на основании Федерального закона от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (в ред. от 10. 01. 03)[СЗ РФ. 2002. № 28. Ст. 2790; 2003. № 2. Ст. 157.], в соо ...

Виды электронных платежных средств на базе сетей
Платежная система PayCash начала свою работу на российском рынке в начале 1998 года. Комания успешно продвигает свои услуги на западном рынке. Электронная платежная система PayCash позиционируется, в первую очередь, как доступное средство быстрого, эффективного и безопасного проведения наличных пла ...

Оценка кредитоспособности заемщика при помощи условной разбивки клиента по классности
Объективная оценка финансовой устойчивости заемщика и учет возможных рисков по кредитным операциям позволяет банку эффективно управлять кредитными ресурсами и получать прибыль. С развитием рыночных отношений возникла необходимость принципиально нового подхода к определению кредитоспособности и фина ...